Získání výhodné hypotéky je klíčovou součástí procesu pořízení nemovitosti. V roce 2023 se ovšem hypoteční trh v České republice nachází v poměrně turbulentním období. Rostoucí úrokové sazby, vysoké ceny nemovitostí a měnící se podmínky bank vytvářejí nové výzvy pro všechny, kteří uvažují o financování bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru. V tomto článku vám přinášíme aktuální informace a praktické tipy, jak v současné situaci získat co nejvýhodnější hypotéku.
1. Aktuální situace na hypotečním trhu
Hypoteční trh v České republice prošel v posledních letech výraznými změnami. Po období rekordně nízkých úrokových sazeb, kdy bylo možné získat hypotéku s úrokem pod 2%, jsme se přesunuli do fáze růstu sazeb.
Vývoj úrokových sazeb
Aktuálně se průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů pohybují mezi 5,5% až 6,5%, což je výrazný nárůst oproti předchozím letům. Tento trend je důsledkem několika faktorů:
- Růst základních úrokových sazeb stanovených Českou národní bankou
- Inflační tlaky v ekonomice
- Nejistota na finančních trzích
- Opatrnější přístup bank k poskytování úvěrů
Dostupnost hypoték
Kromě vyšších sazeb se mění i dostupnost hypoték. Od dubna 2022 platí přísnější pravidla České národní banky ohledně hodnocení bonity žadatelů o hypotéku:
- Maximální výše úvěru je omezena na 80% hodnoty nemovitosti (LTV) pro běžné žadatele
- Pro mladé žadatele do 36 let je limit LTV nastaven na 90%
- Ukazatel DTI (poměr celkového zadlužení k ročnímu příjmu) by neměl přesáhnout hodnotu 8,5
- Ukazatel DSTI (poměr měsíčních splátek dluhu k měsíčnímu příjmu) by neměl být vyšší než 45%
2. Jak se připravit na žádost o hypotéku
Dobrá příprava je základem úspěchu při žádosti o hypoteční úvěr. Čím lépe budete připraveni, tím větší šanci máte na získání výhodných podmínek.
Kontrola vaší úvěrové historie
Banky při posuzování žádosti o hypotéku prověřují vaši úvěrovou historii. Je proto důležité:
- Zkontrolovat své záznamy v úvěrových registrech (BRKI, NRKI, SOLUS)
- Vyřešit případné nesplacené závazky
- Minimálně 6 měsíců před žádostí o hypotéku nežádat o nové úvěry či kreditní karty
Stabilizace příjmů
Banky preferují žadatele se stabilním a prokazatelným příjmem:
- Ideální je být zaměstnán na dobu neurčitou, nejlépe u stejného zaměstnavatele více než 1 rok
- Podnikatelé by měli mít stabilní příjmy za poslední 2-3 roky
- Snažte se v období před žádostí o hypotéku neměnit zaměstnání
Příprava finančních rezerv
V současné době je důležité mít připraveny vlastní finanční prostředky:
- Na pokrytí části kupní ceny nemovitosti (min. 20%, pro mladé 10%)
- Na úhradu poplatků spojených s vyřízením hypotéky, odhadem nemovitosti a vkladem do katastru
- Na vytvoření finanční rezervy pro případ nečekaných výdajů (ideálně 6 měsíčních splátek)
3. Výběr správné hypotéky
Při výběru hypotéky nehraje roli pouze úroková sazba. Je třeba posoudit produkt komplexně a zohlednit všechny parametry.
Porovnání úrokových sazeb
Úroková sazba je samozřejmě klíčovým faktorem. Zaměřte se na:
- Fixaci úrokové sazby - aktuálně se jeví jako výhodné fixace na 3-5 let
- Možnost refinancování po skončení fixace
- Podmínky pro získání zvýhodněných sazeb (např. převedení účtu, sjednání pojištění)
Parametry hypotečního úvěru
Kromě úrokové sazby je důležité posoudit i další podmínky:
- Délka splácení - ovlivňuje výši měsíční splátky a celkovou částku zaplacenou na úrocích
- Možnost mimořádných splátek - některé banky umožňují i během fixace provést bezplatné mimořádné splátky
- Poplatky spojené s hypotékou (za vyřízení, správu úvěru, změny podmínek)
- Možnost přerušení nebo snížení splátek v případě finančních potíží
Doplňkové služby a pojištění
Zvažte také doplňkové služby a pojištění:
- Pojištění schopnosti splácet - může být užitečné, ale zvažte, zda je nabídka banky výhodná
- Pojištění nemovitosti - je zpravidla vyžadováno bankou jako podmínka poskytnutí úvěru
- Vedení účtu - některé banky nabízejí výhodnější sazby při využívání jejich běžného účtu
4. Srovnání nabídek různých bank
Jedním z klíčových kroků k získání výhodné hypotéky je důkladné srovnání nabídek různých poskytovatelů.
Využití hypotečních specialistů
Hypoteční specialisté a finanční poradci mohou pomoci:
- Získat a porovnat nabídky od více bank najednou
- Vyjednat individuální podmínky na základě vaší situace
- Poradit s nastavením parametrů úvěru podle vašich potřeb
- Provést vás celým procesem získání hypotéky
Na co si dát pozor při srovnávání
Při porovnávání nabídek různých bank je třeba věnovat pozornost:
- Účelové vs. neúčelové hypotéky (neúčelové bývají dražší, ale poskytují větší flexibilitu)
- Skrytým poplatkům a podmínkám
- Reálné roční procentní sazbě nákladů (RPSN), která zahrnuje veškeré náklady spojené s úvěrem
- Podmínkám předčasného splacení nebo refinancování
5. Vyjednávání s bankou
Nezapomeňte, že podmínky hypotéky lze často vyjednat. Banky mají zpravidla určitý prostor pro individuální nabídky, zejména u bonitních klientů.
Tipy pro vyjednávání
Jak zvýšit své šance na získání lepších podmínek:
- Mějte připravenou konkurenční nabídku od jiné banky
- Poukažte na svou dobrou platební historii, pokud jste již klientem dané banky
- Zdůrazněte své stabilní příjmy a nízkou úvěrovou angažovanost
- Zvažte možnost konsolidace více služeb u jedné banky (hypotéka, běžný účet, investice)
Co lze vyjednat
S bankou můžete obvykle vyjednávat o:
- Snížení úrokové sazby
- Odpuštění poplatků za vyřízení hypotéky
- Individuálním nastavení podmínek pro mimořádné splátky
- Možnosti změny parametrů úvěru během doby splácení
6. Potřebné dokumenty a proces schvalování
Proces získání hypotéky vyžaduje přípravu řady dokumentů a trvá obvykle několik týdnů.
Základní dokumenty
Pro žádost o hypotéku budete potřebovat:
- Doklady totožnosti (občanský průkaz, případně pas)
- Doklady o příjmech (potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, daňová přiznání pro podnikatele)
- Výpisy z bankovních účtů za poslední 3-6 měsíců
- Dokumenty k nemovitosti (kupní smlouva nebo její návrh, výpis z katastru nemovitostí, apod.)
Průběh schvalování
Typický proces získání hypotéky zahrnuje:
- Předběžné schválení úvěru (pre-approval) - na základě základních informací o vaší finanční situaci
- Podání kompletní žádosti s potřebnými dokumenty
- Ocenění nemovitosti znalcem banky
- Finální schválení úvěru a podmínek
- Podpis úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy
- Čerpání úvěru po splnění všech podmínek čerpání
7. Refinancování stávající hypotéky
Pokud již hypotéku máte, může být v určitých situacích výhodné uvažovat o refinancování.
Kdy zvážit refinancování
Refinancování má smysl zvážit zejména pokud:
- Se blíží konec fixace vaší stávající hypotéky
- Aktuální tržní sazby jsou výrazně nižší než vaše stávající sazba (což aktuálně není případ, ale situace se může změnit)
- Potřebujete změnit parametry hypotéky (délku splácení, výši měsíční splátky)
- Chcete konsolidovat více úvěrů do jednoho
Jak postupovat při refinancování
Proces refinancování je podobný získání nové hypotéky:
- Začněte se zajímat o možnosti refinancování minimálně 6 měsíců před koncem fixace
- Porovnejte nabídky různých bank včetně vaší stávající banky
- Zvažte všechny náklady spojené s refinancováním (poplatky za ocenění nemovitosti, za vklad změny zástavního práva do katastru, apod.)
- Vyhodnoťte, zda se refinancování skutečně vyplatí
Závěr
Získání výhodné hypotéky v roce 2023 je vzhledem k aktuální situaci na trhu náročnější než v předchozích letech, ale stále je to možné. Klíčem k úspěchu je důkladná příprava, porovnání nabídek různých poskytovatelů a vyjednávání o podmínkách.
Nezapomeňte, že hypotéka je dlouhodobý závazek, a proto by rozhodnutí o jejím sjednání mělo být dobře promyšlené. Aktuální vyšší úrokové sazby mohou některé potenciální žadatele odradit, ale je třeba si uvědomit, že nemovitost není jen bydlení, ale i investice do budoucnosti.
Pokud uvažujete o koupi nemovitosti a potřebujete pomoc s výběrem vhodné hypotéky, naši specialisté jsou připraveni vám pomoci. Díky našim dlouholetým zkušenostem a kontaktům vám můžeme pomoci najít nejvhodnější řešení financování pro vaši konkrétní situaci.
